Les documents organisant le fonctionnement de l’immeuble

Dès lors qu’un immeuble est soumis au statut juridique de la copropriété, il est nécessaire de :

• Déterminer les droits et obligations des copropriétaires. 
• Définir les conditions de jouissance des parties communes et privatives. 
• Organiser la vie de l’immeuble.

Une lecture attentive des documents organisant le fonctionnement de votre copropriété est indispensable.

Les textes de référence : 

La copropriété est réglementée par les textes suivants :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

Les règles de fonctionnement d’une copropriété y sont strictement définies.

Ces textes ont fait l’objet de plusieurs modifications successivement intégrées.

• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR).
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (loi ELAN).
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
• Décret n° 2020-834 du 02 juillet 2020, pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le Règlement de Copropriété (RC) : 

Article 8, loi du 10/07/1965

Il s’agit du seul document contractuel et obligatoire organisant la vie de la copropriété.
Le règlement de copropriété est dressé en la forme authentique (donc par un notaire) pour pouvoir faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière .
Il doit être remis à chaque acquéreur par le notaire ou le vendeur au moment de l’achat d’un lot.
Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et aux tiers (exemple : occupants de l’immeuble).
Il détermine les parties communes et privatives, l’usage et leurs conditions d’utilisation, les règles d’administration de la copropriété et les catégories de charges : générales ou spéciales.

ATTENTION :Les dispositions du règlement de copropriété doivent être conformes aux lois et règlements en vigueur ; à défaut, elles sont sans effet.

L’Etat Descriptif de Division (EDD) : 

Articles 2 et 3, décret du 17/03/1967

Il s’agit d’un document technique obligatoire, identifiant les lots d’un même immeuble.
Il est rédigé par un géomètre-expert et est publié au service de la publicité foncière. 
L’état descriptif de division peut être ou non annexé au règlement de copropriété.
Il précise pour chaque lot, son numéro d’identification, sa description, et sa situation (exemple : 3ème étage, gauche).
L’état descriptif de division fixe également la quote-part de parties communes de chaque lot. Celle-ci s’exprime en tantièmes ou millièmes et détermine la répartition des charges ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose en assemblée générale pour voter.