Aide aux bailleurs pour les travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé
N° 2024-19 / À jour au 15 avril 2024
Délibération Anah n° 2024-02 du 13.3.24
L’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé est une aide distribuée par l’Anah dédiée aux propriétaires bailleurs qui signent une convention dans l’objectif de financer des travaux dans un logement en contrepartie d’engagements. Cette aide sera disponible à partir du 1er juillet 2024 selon les modalités ci-après.
Attention : l’Anah distribue d’autres aides pour les propriétaires bailleurs qui suivent un régime spécifique :
En Hexagone :
- l’aide MPR Parcours accompagné pour les propriétaires bailleurs aux ressources modestes ou très modestes (cf. Analyse juridique n° 2024-18) ;
- l’aide MPR rénovation globale pour les propriétaires bailleurs aux ressources intermédiaires et supérieures (cf.Analyse juridique n° 2024-02).
En Hexagone et en outre-mer, quel que soit le niveau de revenu du propriétaire bailleur :
- l’aide MPR par geste (cf. Analyse juridique n° 2024-02) ;
- l’aide Habiter Mieux (cf. Analyse juridique n° 2024-17) ;
- l’aide aux travaux pour l’autonomie de la personne (cf. Analyse juridique n° 2024-20) .
Attention : une aide spécifique est prévue pour les propriétaires occupants : Ma Prime Logement Décent (cf. Analyse juridique n°2024-08).
Champ d’application territorial
(délibération n° 2024-02 : art.1)
Le dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé s’applique aux logements situés en France hexagonale, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Conditions d’octroi
Le dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé repose sur des conditions cumulatives portant sur le statut, les obligations du bénéficiaire et le conventionnement avec l’Anah. Dans certains cas, le projet de travaux doit permettre d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal.
Aucune condition de ressources n’est prévue pour le propriétaire bailleur.
Conditions liées au statut du bénéficiaire éligible
(délibération n° 2024-02 : art. 2, 6.3.1 et 6.3.2)
Les bénéficiaires éligibles au dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé sont ceux entrant dans l’une des catégories suivantes :
- les propriétaires ou tout autre titulaire d'un droit réel conférant l'usage des locaux pour les logements qu'ils donnent en location ou qu’ils mettent à disposition d’autrui (CCH : R.321-20 et R. 321-12, I, 1°) ;
- les organismes agréés qui exercent des activités de maîtrise d’ouvrage d’opérations d’acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d’hébergement (CCH : R.321-12, I, 6°) ;
- les titulaires d’un bail commercial ou d’un bail à ferme portant en partie sur des locaux affectés à l’habitation, s’ils s’engagent à louer le logement dans les mêmes conditions que celles applicables aux propriétaires bailleurs (CCH : R.321-12, II).
À savoir
- pour un même logement, l’aide ne peut être cumulée entre le propriétaire des murs et le preneur du bail à ferme ou l’exploitant d’un établissement commercial ;
- le propriétaire de locaux affectés à l’habitation inclus dans un bail à ferme ou le titulaire d’un bail à ferme doit notamment s’engager au travers d’une convention à respecter des plafonds de loyers (CGI : art. 199 tricies) ;
- le titulaire d’un bail commercial peut bénéficier du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé seulement si, le local inclus dans le bail et faisant l’objet des travaux éligibles est, au moment du dépôt du dossier, un local affecté à l’usage d’habitation et est accessible de façon indépendante, au terme des travaux, des autres locaux inclus dans le bail commercial.
Conditions liées aux obligations du bénéficiaire
(délibération n° 2024-02 : art. 2, 4.2, 4.4, et 4.5.1)
Pour que les travaux réalisés soient éligibles au dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé, il faut que le bénéficiaire de l’aide :
- loue le logement ayant fait l’objet de travaux subventionnés pendant six ans au moins à compter de la date de déclaration d’achèvement des travaux et s’assurer que le logement loué respecte les critères de décence (loi du 6.7.89 : art. 6) ;
- recourt à une entreprise Reconnue garant de l’environnement (RGE) lorsqu’un tel label existe pour les travaux de rénovation énergétique inclus dans les travaux lourds donnant lieu à l’application du plafond de travaux majoré (cf. § Montant de l’aide socle).
Par ailleurs, le bénéficiaire de l’aide doit fournir un audit énergétique, qui indique la classe énergétique du logement avant travaux et telle que projeté après travaux (CCH : L.173-1-1 / arrêté du 17.11.20 modifié : art. 8).
Toutefois, l’audit pourra être remplacé par :
- une évaluation énergétique jusqu’au 30 septembre 2024, pour les propriétaires bailleurs ayant conclu avant le 1er juillet 2024 un contrat d’AMO avec un opérateur habilité ou agréé par l’Anah (CCH : L.365-3) ;
- une évaluation énergétique réalisée avec la méthodologie 3CL-DPE 2021 jusqu’au 31 décembre 2025, pour les propriétaires bailleurs en secteur OPAH ou PIG faisant l’objet d’une convention adoptée par délibération jusqu’au 31 décembre 2023 inclus.
Attention : l’audit ne sera pas obligatoire si le projet de travaux est réalisé en copropriété ou en immeuble collectif et qu’il est sans impact significatif sur la performance énergétique du bâti ou porte uniquement sur des parties communes et ses équipements. Il en sera de même dans le cas où il est réalisé en habitation individuelle et que les travaux portent uniquement sur les locaux non destinés à l’habitation compris dans la surface habitable. Enfin, tous les logements situés en outre-mer ne sont pas concernés par cette obligation.
À savoir
- Dans le cas où le projet fait l'objet d'une modification en cours d'opération, l’audit énergétique du logement doit être actualisé en indiquant la classe énergétique après travaux correspondant au projet finalement réalisé. L'audit actualisé est fourni au plus tard au moment de la demande.
- Le propriétaire bailleur devra obligatoirement être accompagné par une Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) dans le cas de travaux lourds donnant lieu à l’application du plafond de travaux majoré (cf. Montant de l’aide socle).
Conditions liées au conventionnement avec l’Anah
(délibération n° 2024-02 : art. 4.1)
L’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé est par principe conditionnée à l’engagement de conclure une convention par laquelle est fixé, pour chaque logement concerné, le niveau du loyer maximum applicable (CCH : L.321-4 et L.321-8).
Pour rappel, le propriétaire devra s’engager auprès de l’Anah au travers de la signature d’une convention. Celle-ci l’obligera à louer son bien :
- pour un niveau de loyer maximum (arrêté NOR : TREL 2335049A du 28.12.23) ;
- et à des locataires sous conditions de ressources (CGI annexe III : art. 2 terdecies H).
Par ailleurs, le propriétaire pourra éventuellement bénéficier d’une réduction d’impôt au titre du dispositif "Loc’Avantages" (cf. Analyse juridique n° 2022-05).
Par exception, et sur décision du délégué de l’Anah dans le département (ou du délégataire), la condition de conventionnement peut ne pas être exigée pour les logements dont les occupants en titre sont appelés à demeurer en place au terme de l’opération ou les travaux réalisés :
- en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif à un immeuble en situation de péril (CCH : L.511-2, 1°) ou relatif à des locaux ou installations en situation d’insalubrité (CCH : L.511-2, 4°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ou locaux par nature impropres à l’habitation (CSP : L.1331-23) ;
- en cas de constatation d'une situation d’insalubrité avérée établie sur la base d'un rapport d'analyse réalisé par un professionnel qualifié à l'aide d'une grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat (formulaire) ;
- en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien d’équipements communs d’un immeuble collectif à usage d’habitation (CCH : L.511-2, 2°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ;
- à la suite d'une notification de travaux prise pour remédier au risque saturnin (revêtements dégradés contenant du plomb) (CSP : L.1331-22, al. 2) ;
- à la suite d'un Constat de risque d'exposition au plomb (CREP - CSP : L.1334-5), réalisé au cours des deux années précédant le dépôt du dossier, et mettant en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux (arrêté du 19.8.11) ;
- en présence d’une situation de non-conformité au Règlement sanitaire départemental (RSD) (ou, à compter du 1er octobre 2023, aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité définies par le décret n° 2023-695 du 29.7.23), ayant donné lieu à une prescription des actions utiles à la disparition des causes de non-conformité ;
- en présence d’une situation de non-décence mise en évidence à la suite d’un contrôle diligenté par la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou la Caisse de la mutualité sociale agricole (CMSA), ou pour le compte de ces dernières.
À savoir
Les propriétaires bailleurs qui mettent leur logement à disposition d’autrui (RGA : art.15-B) ne sont pas tenus de conventionner avec l’Anah.
Conditions liées à l’atteinte d’un niveau de performance énergétique minimal
(délibération n° 2024-02 : art. 4.3)
Pour que les travaux réalisés soient éligibles au dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé, il faut qu’ils permettent d’atteindre par principe la classe énergétique « D » a minima après travaux.
Toutefois, et par exception, l’aide sera accordée si les travaux permettent d’atteindre la classe énergétique "E" a minima après travaux dans le cas d’une impossibilité technique, d’un risque sanitaire ou d’un surcoût disproportionné par rapport à l’objectif initial de l’intervention, tels que définis dans une instruction du directeur général.
En outre, et sur décision du délégué de l’Anah dans le département (ou le délégataire), cette condition ne sera pas applicable pour les logements dont les occupants en titre sont appelés à demeurer en place au terme de l’opération ou pour les travaux réalisés :
- en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif à un immeuble en situation de péril (CCH : L.511-2, 1°) ou relatif à des locaux ou installations en situation d’insalubrité (CCH : L.511-2, 4°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ou locaux par nature impropres à l’habitation (CSP : L.1331-23) ;
- en cas de constatation d'une situation d’insalubrité avérée établie sur la base d'un rapport d'analyse réalisé par un professionnel qualifié à l'aide d'une grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat (formulaire) ;
- en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien d’équipements communs d’un immeuble collectif à usage d’habitation (CCH : L.511-2, 2°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ;
- à la suite d'une notification de travaux prise pour remédier au risque saturnin (revêtements dégradés contenant du plomb) (CSP : L.1331-22, al. 2) ;
- à la suite d'un Constat de risque d'exposition au plomb (CREP - CSP : L.1334-5), réalisé au cours des deux années précédant le dépôt du dossier, et mettant en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux (arrêté du 19.8.11) ;
- en présence d’une situation de non-conformité au règlement sanitaire départemental (RSD) (ou, à compter du 1er octobre 2023, aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité définies par le décret n° 2023-695 du 29.7.23), ayant donné lieu à une prescription des actions utiles à la disparition des causes de non-conformité ;
- en présence d’une situation de non-décence mise en évidence à la suite d’un contrôle diligenté par la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la caisse de la mutualité sociale agricole (CMSA), ou pour le compte de ces dernières.
À savoir
Cette condition ne s’applique pas pour les logements situés en outre-mer. Il en est de même pour le projet de travaux qui est réalisé uniquement sur des parties communes de copropriété, mais également dans le cas où le projet est réalisé en habitation individuelle et que les travaux portent uniquement sur les locaux non destinés à l’habitation compris dans la surface habitable, ou sur leur enveloppe.
Travaux éligibles
(délibération n° 2024-02 : art. 3.1 / délibération n°2023-53 : annexe)
Les travaux éligibles au dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé figurent dans la liste ci-dessous.
| Typologie de travaux éligibles | Nature des travaux éligibles |
|---|---|
| Travaux éligibles | S’ils sont nécessaires à la rénovation du logement et sont pris en compte dans les travaux subventionnables qu’ils accompagnent :
|
| Gros œuvre |
Sous réserve d’une isolation de la toiture ou des combles perdus ;
|
| Système (individuel ou collectif) de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire |
|
| Isolation | Sous réserve de la pose d’un isolant thermique respectant les conditions fixées par instruction du directeur général de l’Anah :
Sous réserve d’une isolation de la toiture ou des combles perdus :
Dans le cadre de travaux d’isolation nécessitant une intervention sur le gros œuvre :
|
| Revêtements intérieurs et étanchéité |
Dans le cadre de travaux de rénovation globale ou de travaux d’adaptation :
|
| Souches, lucarnes, corniches | Travaux de rénovation des souches, lucarnes ou corniches. |
| Menuiseries extérieures | Dans le cadre de travaux d’isolation thermique ou de travaux de rénovation :
Dans les secteurs faisant l’objet de protections particulières au titre du patrimoine (PSMV, SPR, sites inscrits ou classés, édifices MH et leurs abords) les menuiseries anciennes peuvent être conservées sous réserve d’une amélioration thermique acceptable dans les conditions définies par instruction de la directrice générale de l'Anah. |
| Ventilation |
|
| Réseau (eau, électricité, gaz, chauffage urbain) et équipements sanitaires |
|
| Production d’électricité décentralisé | Pour les maisons individuelles, en cas d’autoconsommation totale sans vente à un opérateur énergétique :
Pour les copropriétés en difficulté ou en situation de fragilité (CCH : R. 321-12, 7° et 8°) :
|
| Traitements spécifiques (saturnisme, amiante, radon, xylophages, mérule) |
|
| Ascenseur / monte-personne | Pour les copropriétés en difficulté (CCH : R.321-12, 7°) :
|
| Sécurité incendie | Travaux de mise en sécurité incendie (trappes de désenfumage, portes coupe-feu, détecteurs, signalétique, alarmes, aménagement PC sécurité, compartimentage, etc.). |
| Aménagements intérieurs |
|
| Chemins extérieurs, cours, passages, locaux communs |
Pour les copropriétés en difficultés (CCH : R.321-12, 7°) : rénovation ou adaptation des cheminements extérieurs, de cours ou de passages (suppression de murs, murets, portes ou portails, marches seuils, ressauts ou tout autre obstacle, rénovation des revêtements de sols, éclairages, installation de mains courantes, rampes, désimperméabilisation de surfaces, etc.). |
| Extension de logement et création de locaux annexes | Extension de surface habitable (annexion de parties communes, surélévation, création de volume, etc) dans la limite de 14m² par logement. |
| Maîtrise d’œuvre, diagnostics | Dépenses de maitrise d’œuvre, de coordination SPS et, dès lorsqu’ils sont suivis des travaux qu’ils préconisent et qu’ils ne sont pas réalisés dans le cadre d’une AMO ou d’un suivi d’animation de programme, de diagnostics techniques du logement (CREP, amiante, radon, mérule, termites, insectes xylophages et champignons lignivores, Produits-EquipementsMatériaux-Déchets (PEMD), diagnostic thermique, diagnostic autonomie, rapport d’ergothérapeute, etc. |
| Travaux d'entretien d'ouvrages existants | Seuls les travaux nécessaires à la conservation d'ouvrages existants de qualité, sur prescriptions réglementaires en Secteurs sauvegardés ou ORI sont subventionnables (réparation/remise en état de revêtements de sols, de revêtements muraux, de décors, etc.) dès lors que cette action de préservation est faite tout en apportant les améliorations nécessaires en termes techniques, notamment de sécurité et de salubrité. |
À savoir
L’intervention des entreprises doit comprendre la fourniture et la mise en œuvre des matériaux et équipements.
Les travaux réalisés à partir de matériaux et d’équipements achetés directement par le bénéficiaire sont exclus du bénéfice d’une subvention même si ces travaux sont mis en œuvre par une entreprise sauf si les travaux sont réalisés par le propriétaires occupants dans le cadre d’une auto-réhabilitation avec encadrement technique.
Les travaux réalisés à partir de matériaux ou d’équipements obtenus par voie de don (à l’exclusion de produits d’occasion, reconditionnés ou de réemploi) peuvent être éligibles au bénéfice d’une subvention sans que le coût de ces matériaux ou équipements ne puisse être comptabilisé au titre des dépenses subventionnables.
Montant de l’aide socle
Le montant de l’aide socle aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé varie selon la nature des travaux réalisés et de la localisation du logement. Il existe quatre natures de travaux distinctes :
- travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé ;
- travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat ;
- travaux pour réhabiliter un logement dégradé ;
- travaux réalisés à la suite d’une procédure dite "RSD" ou d’un contrôle de non-décence.
Par ailleurs, dans le cas où le projet porte sur plusieurs logements, les dépenses font l’objet, avant plafonnement, d’une répartition logement par logement. Les plafonds de travaux ne sont pas fongibles d’un logement à l’autre.
À savoir
- pour la détermination du plafond de travaux subventionnables des différentes natures de travaux, la surface prise en compte est la surface habitable dite fiscale (CCH : R.321-27) ;
- les dépenses correspondant à la maîtrise d’œuvre ou aux autres prestations intellectuelles subventionnables (coordination SPS, diagnostics techniques, etc.) sont prises en compte dans la dépense subventionnée, hors plafond de travaux, au prorata des travaux subventionnés.
Travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé
(délibération n° 2024-02 : art. 3.3.1 et 5.1.2)
La subvention accordée au titre des travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé peut atteindre :
- en Hexagone, jusqu’à 35 % du montant total HT dans la limite de 1.000 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 28.000 € HT ;
- en outre-mer, jusqu’à 50 % du montant total HT dans la limite de 1.000 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 40.000 € HT.
L’application du plafond majoré n’a pas de caractère automatique. Si l’ampleur et le coût des travaux à réaliser pour résoudre la situation d’habitat indigne ou de dégradation ne le justifient pas, le plafond de travaux majoré n’est pas appliqué. Les travaux peuvent toutefois être subventionnés dans les conditions de droit commun, c’est-à-dire :
- en Hexagone, jusqu’à 35 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum) soit un maximum de 21.000 € HT ;
- en outre-mer, jusqu’à 50 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum) soit un maximum de 30.000 € HT.
Pour rappel, sont subventionnables au titre des travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, les travaux visant à résoudre une situation d’habitat indigne particulièrement grave ou de dégradation très importante, dont l’ampleur et le coût justifient l’application du plafond de travaux majoré.
Attention : l’application du plafond de travaux majoré n’est possible que dans l’un des cas suivants :
- en présence d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif à un immeuble en situation de péril (CCH : L.511-2, 1°) ou relatif à des locaux ou installations en situation d’insalubrité (CCH : L.511-2, 4°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ou locaux par nature impropres à l’habitation (CSP : L.1331-23) ;
- en cas d’une constatation d'une situation d’insalubrité avérée établie sur la base d'un rapport d'analyse réalisé par un professionnel qualifié à l'aide d'une grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat (formulaire) ;
- en cas d’une constatation d’une situation de dégradation très importante avérée établie sur la base d’un rapport d’analyse réalisé par un professionnel qualifié à l’aide d’une grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat (formulaire).
D’autres travaux peuvent être également pris en compte, dès lors qu’ils figurent dans la liste des travaux recevables (cf. § Liste exhaustive des travaux éligibles dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé). Le taux maximal applicable est identique pour l’ensemble des travaux subventionnés.
À savoir
Dans le cas d’une demande portant sur plusieurs logements ou sur un immeuble, le plafond de travaux subventionnables majoré peut être appliqué pour l’ensemble des logements subventionnés :
- lorsque l’objet principal du projet de travaux lourds porte sur les parties communes du bâtiment, et que la situation d’habitat indigne particulièrement grave ou de dégradation très importante concerne ces parties communes ;
- lorsque le projet de travaux lourds consiste en un traitement d’ensemble du bâtiment, et que la surface habitable des logements objets de la demande, et reconnus en situation d’habitat indigne particulièrement grave ou de dégradation très importante, représente plus de la moitié de la surface habitable totale de ce bâtiment.
Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat
(délibération n° 2024-02 : art. 3.3.2.a et 5.1.2)
La subvention accordée au titre des travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat peut atteindre :
- en Hexagone, jusqu’à 35 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 21.000 € HT ;
- en outre-mer, jusqu’à 50 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 30.000 € HT.
Pour rappel, sont subventionnables au titre des travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat lorsque l’ampleur et le coût du projet ne justifient pas l’application du plafond de travaux majoré, les travaux réalisés à la suite :
- d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif à un immeuble en situation de péril (CCH : L.511-2, 1°) ou relatif à des locaux ou installations en situation d’insalubrité (CCH : L.511-2, 4°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ou locaux par nature impropres à l’habitation (CSP : L.1331-23) ;
- de la constatation d'une situation d’insalubrité avérée établie sur la base d'un rapport d'analyse réalisé par un professionnel qualifié à l'aide d'une grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat (formulaire) ;
Le sont également à ce titre les travaux réalisés à la suite :
- d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité relatif au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien d’équipements communs d’un immeuble collectif à usage d’habitation (CCH : L.511-2, 2°), hors cas de danger imminent (CCH : L.511-19) ;
- d'une notification de travaux prise pour remédier au risque saturnin (revêtements dégradés contenant du plomb) (CSP : L.1331-22, al. 2) ;
- d'un Constat de risque d'exposition au plomb (CREP - CSP : L.1334-5), réalisé au cours des deux années précédant le dépôt du dossier, et mettant en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux (arrêté du 19.8.11).
Travaux pour réhabiliter un logement dégradé
(délibération n° 2024-02 : art. 3.3.2.b et 5.1.2)
La subvention accordée au titre des travaux réalisés pour réhabiliter un logement dégradé peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 15.000 € HT.
Pour rappel, sont subventionnables au titre des travaux pour réhabiliter un logement dégradé, les travaux permettant de résoudre une situation avérée de dégradation "moyenne", constatée sur la base d’un rapport d’analyse réalisé par un professionnel qualifié à l’aide d’une grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat (formulaire).
D’autres travaux peuvent être également pris en compte, dès lors qu’ils figurent dans la liste des travaux recevables (cf. § Liste exhaustive des travaux éligibles dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé).
À savoir
Dans le cas d’une demande portant sur plusieurs logements ou sur un immeuble, l’ensemble des logements subventionnés (à l’exclusion de ceux pour lesquels est appliqué le plafond de travaux majoré) est supposé relever d’une situation avérée de dégradation moyenne, lorsque cette situation concerne les parties communes de l’immeuble. À défaut, la situation de dégradation est examinée logement par logement.
Travaux réalisés à la suite d’une procédure dite "RSD" ou d’un contrôle de non-décence
(délibération n°2024-02 : art. 3.3.2.c et 5.1.2)
La subvention accordée au titre des travaux réalisés à la suite d’une procédure dite "RSD" ou d’un contrôle de non-décence peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total HT dans la limite de 750 € HT par m² (80m² par logement maximum), soit un maximum de 15.000 € HT.
Pour rappel, sont subventionnables au titre des travaux réalisés à la suite d’une procédure dite "RSD" ou d’un contrôle de non-décence, les travaux nécessaires à la disparition :
- d’une situation de non-conformité au Règlement sanitaire départemental (RSD) (ou, à compter du 1er octobre 2023, aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité définies par le décret n° 2023-695 du 29.7.23), ayant donné lieu à une prescription des actions utiles à la disparition des causes de non-conformité ;
OU
- d’une situation de non-décence mise en évidence à la suite d’un contrôle diligenté par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Caisse de la mutualité sociale agricole (CMSA), ou pour le compte de ces dernières.
À l’appui de sa demande, le bénéficiaire joint les éléments de diagnostic et de préconisation de travaux produits au cours de la procédure concernée.
Évolution du montant des travaux entre l’attribution de l’aide et son paiement
(délibération n° 2024-02 : art. 5.4, 7.1 et 7.2)
Par principe, le montant mis en paiement ne peut être supérieur à celui engagé au moment de l'attribution de la subvention.
Toutefois, il existe deux cas dérogatoires :
- en cas de diminution de la dépense subventionnée, constatée à l'occasion de la demande de paiement, le montant de la subvention est recalculé en tenant compte de cette diminution ;
- en cas d’évolution du projet donnant lieu à des dépenses supplémentaires ; une subvention complémentaire peut être octroyée sous conditions (cf. délibération n° 2022-29 du 15.6.22).
Pour rappel, aucune aide ne peut être attribuée au titre d'une nouvelle demande si, au moment du dépôt de celle-ci, le plafond de travaux précédemment applicable a déjà été atteint, tous types de travaux confondus, dans le cadre du ou des dossiers déposé (s) dans les cinq années. Si le plafond n’est pas atteint, une nouvelle aide pourra être accordée dans la limite du reliquat existant sur le plafond de travaux.
Primes complémentaires
L’aide socle aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé peut, selon le cas, être cumulée avec :
- la prime d’intermédiation locative (PIL) ;
- la prime de réduction de loyer ;
- la prime liée au dispositif de réservation au profit de publics prioritaires ;
- la prime "Habiter Mieux".
À savoir
Les primes se cumulent entres elles.
Prime d’intermédiation locative
(délibération n° 2024-02 : art. 5.2.2)
Le bénéficiaire de l’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé peut être éligible à la Prime d’intermédiation locative (PIL) d’un montant de 1.000 € par logement s’il s’engage pour une durée d’au moins trois ans à compter de la prise d’effet de la convention pour le logement concerné, à un dispositif d’intermédiation locative.
Pour rappel, le dispositif d’intermédiation locative permet à des familles qui rencontrent des difficultés pour se loger de trouver un logement tout en sécurisant le propriétaire bailleur sur la relation locative. Le propriétaire peut faire appel à deux dispositifs d’intermédiation locative (CCH : L.365-1, 3°) :
- soit confier la gestion de son bien à une Agence immobilière sociale agréée (AIS) ;
- soit louer son bien à une association agréée dans le cadre de dispositifs mis en place par l’État ou les collectivités locales ("Solibail", "Louez solidaire et sans risque"…). Dans ce cas, l’association devient locataire, verse le loyer et s’assure du bon entretien du logement. L’occupant signe un contrat avec l’association.
La prime d’intermédiation locative peut être cumulée avec une prime de 1.000 € en cas de mandat de gestion et une prime de 1.000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2.
À savoir
L’engagement du bénéficiaire de recourir à un dispositif d’intermédiation locative est matérialisé par un formulaire spécifique, accompagnant la demande de subvention pour travaux ou de conventionnement joint de pièces justificatives.
Prime de réduction de loyer
(délibération n° 2024-02 : art. 5.2.3)
Le bénéficiaire de l’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé peut être éligible à la prime de réduction de loyer s’il respecte les conditions cumulatives suivantes :
- le logement subventionné fait l’objet d’une convention secteur social ou très social (CCH : L.321-8) ;
- le logement subventionné est situé dans un secteur dans lequel il existe un écart supérieur à 5 € mensuels par m² de surface habitable entre la valeur d’estimation du loyer de marché définie à la commune ou à l’arrondissement par le Code général des impôts (CGI) et la valeur du loyer "loc2" définie à la commune ou à l’arrondissement par le CGI ;
- une aide est attribuée, pour le même projet de travaux, par le ou les co-financeurs suivants : la commune, l’établissement public de coopération intercommunale, le département, la région.
Le montant de la prime par logement est égal au maximum à la plus petite des deux valeurs suivantes :
- le triple de la participation totale des co-financeurs ;
- 150 € par m² de surface habitable dite fiscale (CCH : R.321-27), dans la limite de 80 m² par logement.
Prime liée au dispositif de réservation au profit de publics prioritaires
(délibération n° 2024-02 : art. 5.2.4)
Le bénéficiaire de l’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé peut être éligible à la prime liée au dispositif de réservation au profit de publics prioritaires d’un montant de 2.000 € par logement s’il respecte les conditions cumulatives suivantes :
- le logement subventionné fait l’objet d’une convention secteur très social (CCH : L.321-8) ;
- avant l’engagement de la subvention, les services compétents du Préfet (à la demande du service instructeur) :
- attestent qu’il existe sur le territoire un besoin d’attribution d’un tel logement à un ménage (ou une personne prioritaire) relevant de l’un des dispositifs suivants :
- Droit au logement opposable (DALO) pour les ménages reconnus prioritaires par la commission ;
- Plan départemental d’action pour le logement et d’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) pour les autres ménages prioritaires (cf. Analyse juridique n°2017-19) ;
- de lutte contre l’habitat indigne pour les ménages en situation d’habitat indigne nécessitant un relogement ;
- et indiquent les coordonnées de l’interlocuteur auquel le bailleur devra s’adresser en vue de l’attribution du logement ;
- attestent qu’il existe sur le territoire un besoin d’attribution d’un tel logement à un ménage (ou une personne prioritaire) relevant de l’un des dispositifs suivants :
- avant validation de la convention, les services compétents du Préfet (à la demande du service instructeur), attestent que l’attributaire du logement relève des dispositifs précités.
À savoir
La prime liée au dispositif de réservation au profit de publics prioritaires est de 4.000 € par logement lorsqu’il est situé dans un secteur dans lequel il existe un écart supérieur à 5 € mensuels par m2 de surface habitable entre la valeur d’estimation du loyer de marché définie à la commune ou à l’arrondissement par le Code général des impôts (CGI) et la valeur du loyer « loc2 » définie à la commune ou à l’arrondissement par le CGI.
Prime Habiter Mieux
(délibération n° 2024-02 : art. 5.2.1.b)
Les projets de travaux de rénovation énergétique réalisés dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé peuvent donner lieu à l’octroi de la prime "Habiter Mieux" dont le montant est fixé à 1.500 € par logement.
Pour en bénéficier, le projet de travaux doit respecter les conditions cumulatives suivantes :
- le projet de travaux permet d’atteindre un gain de performance énergétique du logement d’au moins 35 %, justifié par un audit énergétique ;
- les travaux ne conduisent pas à une augmentation des émissions de gaz à effet de serre ;
- le bénéficiaire de l’aide réserve la valorisation des CEE à l’Anah, le cas échéant ;
- le bénéficiaire de l’aide recours à une entreprise Reconnue garant de l’environnement (RGE) lorsqu’un tel label existe pour les travaux.
La prime "Habiter Mieux" peut être majorée à 2.000 € par logement, dès lors que l’étiquette énergétique passe d’une classe "F" ou "G" avant travaux à une classe "D" a minima après travaux. Cette amélioration de la performance énergétique doit être justifiée par un audit énergétique.
À savoir
Lorsque le bénéficiaire du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé réalise un projet de travaux au titre des travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat (cf. § Montant de l’aide socle), il ne peut pas être éligible à la prime "Habiter Mieux".
Accompagnement obligatoire
(arrêté du 21.12.22 / délibération n° 2024-02 : art. 5.3 /délibération n° 2023-50)
Le dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé repose sur une obligation d’accompagnement du bénéficiaire dans le cadre d’un projet de travaux au titre des travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, dont l’ampleur et le coût justifient l’application du plafond de travaux majoré (cf. § Montant de l’aide socle).
Dans tous les autres cas, l’accompagnement est facultatif.
Prestataire de la mission d’AMO
(délibération n° 2023-50 : art. 4.1, 4.3 et 4.5)
L’accompagnement obligatoire dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé repose sur :
- soit une mission de maîtrise d'œuvre complète (RGA : art. 4) ;
- soit une prestation d’AMO exécutée dans le cadre :
- d'une mission de suivi-animation d'opération programmée (secteur OPAH/PIG) ;
- de l'octroi d'une subvention forfaitaire au demandeur.
Dans le cadre de la prestation d’AMO, celle-ci devra être réalisée par :
- un organisme agréé pour l’exercice d’activités d’ingénierie sociale, financière et technique (CCH : L.365-3) ;
- ou un organisme habilité par l’Anah conformément à une instruction du directeur général de l’Anah du 20 septembre 2018.
Toutefois, et seulement dans le cas où la prestation d’AMO porte à la fois sur des travaux de rénovation énergétique et d’habitat insalubre ou dégradé, celle-ci peut être réalisée :
- soit par un opérateur unique qui, en plus d’être agréé ou habilité à l’exercice d’activités d’ingénierie sociale, financière et technique, est agréé "Mon Accompag nateur Rénov" (MAR) (cf. Analyse juridique n° 2022-09) ;
- soit par deux opérateurs distincts qui, ensemble et dans le respect des conditions de la sous-traitance (arrêté du 21.12.22 modifié), répondent aux conditions suivantes :
- être agréé pour l’exercice d’activités d’ingénierie sociale, financière et technique ou habilité par l’Anah ;
- être agréé MAR.
Dans tous les cas, le prestataire de la mission d’AMO doit remplir deux obligations :
- souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- respecter une obligation d’indépendance et de neutralité au regard de l’exécution d’un ouvrage.
À savoir
- La prestation d’AMO peut être assurée par le maître d’œuvre éventuel de l’opération, à condition qu’il ne participe pas à la réalisation des travaux subventionnables.
- Il est possible pour un opérateur de cumuler l’agrément MAR avec l’habilitation Anah. Les deux procédures sont distinctes et doivent faire l’objet de deux demandes distinctes.
Prestations d’AMO
(délibération n° 2024-02 : art. 4.5.1 / délibération n°2023-50 : art. 3.1, 3.2 et annexe 1)
La prestation d’AMO subventionnable dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé consiste en une mission de conseil et d’assistance aux bénéficiaires pour l'établissement du programme de l'opération, ainsi que le montage et le suivi des dossiers de demandes et de paiement de subvention.
Dans le cas où un service en ligne de demande d'aides est mis à disposition du public, l’opérateur doit accompagner le demandeur dans la constitution de son dossier dématérialisé et dans ses démarches en ligne.
Attention : lorsqu’il est fait application du plafond de travaux majoré, l’opération doit comporter :
- soit une mission de maîtrise d’œuvre complète (RGA : art. 4) ;
- soit, quand une mission de maîtrise d’œuvre complète n’est manifestement pas nécessaire et en dehors des cas de maîtrise d’œuvre obligatoire, une prestation d’assistance à la maîtrise d’ouvrage exécutée dans le cadre, soit d’une mission de suivi-animation d’opération programmée, soit d’un contrat signé avec un opérateur et pouvant éventuellement donner lieu à l’octroi d’une subvention forfaitaire au demandeur.
Dans tous les cas, la mission d’AMO doit comprendre a minima les éléments correspondant contenus dans le tableau ci-dessous, qui est fonction du statut du demandeur.
| Prestations inclus dans le contrat d’AMO | |
|---|---|
| Aide à la décision | Information sur le dispositif d’aide à l’amélioration de l’habitat, les financements susceptibles d'être attribués, les conditions d’octroi des aides (Anah, collectivités, aides sociales, prêts et dispositifs fiscaux), les obligations du propriétaire, le déroulement de la procédure administrative d’instruction du dossier et d’attribution des aides (délais, autorisation de commencer les travaux, etc.). |
| Information sur les usages et travaux permettant d’améliorer les conditions de vie dans le logement. | |
| Évaluation des caractéristiques sociales du ménage et de ses capacités d'investissement (capacités d'investissement du propriétaire bailleur le cas échéant). | |
Visite et état des lieux technique du logement. Le diagnostic doit intégrer, suivant les situations rencontrées :
| |
| Assistance pour l'identification des besoins de travaux et établissement d'une proposition de programme, le cas échéant avec hiérarchisation des travaux et selon plusieurs scénarios. | |
| Estimation du coût des travaux, réalisation des audits énergétiques (consommations et gains) ou, le cas échéant, des évaluations énergétiques. | |
| Estimation de l’ensemble des financements pouvant être octroyés pour chaque scénario (y compris aides fiscales). Pour les propriétaires bailleurs, les simulations financières doivent intégrer le niveau des loyers pratiqués après travaux. | |
Accompagnement sanitaire et social adapté avec :
| |
| Aide à l'organisation des travaux en milieu occupé, ou à l'organisation de l'éloignement temporaire du ménage. | |
En cas d’octroi d’une prime de réservation dans le cadre d’un conventionnement très social, l’opérateur AMO assure un rôle de facilitateur (notamment par la mise en relation avec l’interlocuteur désigné par le Préfet en vue de l’attribution du logement). | |
| Aide à l’élaboration du projet et du montage des dossiers de financement | Aide à l'élaboration du programme définitif de travaux et du plan de financement prévisionnel de l’opération. |
| Aide à la recherche d'entreprises et à l’obtention et à l’analyse de devis de travaux (y compris, le cas échéant, aide à la recherche d'un maître d'œuvre et à la passation du contrat de maîtrise d'œuvre). | |
| Conseils au propriétaire dans ses rapports avec le maître d’œuvre éventuel, les artisans et entrepreneurs. | |
| Aide au montage et au dépôt des dossiers de demande de subventions et de prêts (aider le propriétaire à remplir les formulaires, s’assurer que le dossier est complet et qu’il contient bien toutes les pièces techniques nécessaires à la compréhension du projet de travaux et collecter les pièces constitutives du dossier). | |
| Vérification du contenu du dossier et de la recevabilité de la demande au regard des règles de l’Anah. | |
| Lorsque le demandeur en donne mandat, transmission du dossier de demande à la délégation locale de l’Anah ou au délégataire pour le compte du maître d’ouvrage. | |
| Aide au montage des dossiers de paiement des subventions | Aide au suivi de l'opération (par exemple, si nécessaire, visite en cours de chantier et aide à la résolution des difficultés éventuelles). |
| Aide à la réception des travaux et vérification des factures au regard du projet et des travaux réalisés. | |
| Évaluation énergétique ou le cas échéant l’audit après travaux si les travaux réalisés sont différents de ceux prévus initialement. | |
| Aide à l’établissement du plan de financement définitif de l’opération et information du maître d’ouvrage sur le re-calcul éventuel de la subvention au moment de la demande de paiement de solde (écrêtement, évolution du coût des travaux, etc.). | |
| Aide au montage des différentes demandes de paiement pour chacun des financeurs : avance sur subvention, acomptes, solde, etc. | |
| Transmission du dossier de paiement à la délégation locale de l’Anah ou au délégataire pour le compte du maître d’ouvrage, lorsque le demandeur en donne mandat. | |
À savoir
À l’exception des travaux en parties communes, lorsque les occupants en titre du logement subventionné sont appelés à demeurer en place au terme de l’opération, le ménage occupant est associé aux décisions prises par le propriétaire bailleur.
Conventionnement AMO
(délibération n°2 023-50 : art. 5.1)
La prestation d'AMO subventionnable fait l'objet d'un contrat ou d’une convention conclu entre le bénéficiaire de l’aide et l'opérateur d'AMO, dans lequel sont précisés :
- l’ensemble des prestations qui seront réalisées (cf. § Prestation de l’AMO) ;
- le coût complet de la mission d'AMO (tous frais et taxes compris) ;
- les financements publics prévisionnels auxquels la prestation d’AMO peut donner lieu.
La facturation de prestations non prévues au contrat ou à la convention et relevant de la mission d'AMO subventionnable est interdite.
Montant d’aide pour la prestation d’AMO
(délibération n° 2024-02 : art. 5.3 / Délibération n° 2023-50 : art. 5.2, 6.1, 6.2 et 8 / Délibération n° 2023-51)
La prestation obligatoire d’AMO dans le cadre du dispositif d’aide aux travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé fait l’objet d’un complément de subvention qui est indissociable de l’octroi de la subvention principale et reste subordonné à l’achèvement de l’opération de travaux. Ce complément de subvention est pris en charge par l’Anah en secteur diffus et en secteur programmé.
| Nature de travaux faisant l’objet de l’accompagnement AMO | Propriétaire Bailleur |
|---|---|
| Travaux de rénovation énergétique | Jusqu’à 80 % de 2.000 € TTC par logement |
| Travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé | Jusqu’à 4.000 € par logement |
| Transformation d’usage | Forfait de 156 € |
Le montant du complément de subvention fera l’objet d’une évaluation de son rapport coût/efficience au dernier trimestre 2024.
À savoir
La mission d’AMO exercée sous l’égide de la collectivité peut, à titre exceptionnel, répondre à une partie seulement des prestations AMO et faire l’objet d’un complément de mission matérialisé par la conclusion d’un contrat entre le bénéficiaire et l’opérateur (délibération n° 2023-51). Ce complément ne peut concerner que des prestations d’accompagnement non encore financées dans le cadre de la mission d’accompagnement initiale ou du programme SARE. Cette part de la mission d’accompagnement directement financée par le bénéficiaire peut faire l’objet d’une demande de subvention. Un même logement peut donner lieu à plusieurs compléments de subvention principale dans le respect des conditions définies par les régimes d’aides.
Calendrier d’application
(délibération n° 2023-50 : art. 9)
L’ensemble des dispositions sont applicables depuis le 1er janvier 2024.
Si le contrat d’AMO est signé avant le 1er janvier 2024, la demande de subvention peut être déposée au plus tard le 30 décembre 2024.
Les évaluations énergétiques réalisées jusqu’au 1er avril 2024 avec la méthodologique 3CL-DPE 2021 ou une méthodologie recevable dans le cadre des audits recevables dans le cadre du dispositif sont recevables pour les dossiers de demande de subvention déposés entre le 1er janvier 2024 et le 30 septembre 2024.