Annulation vente / Conséquences sur le contrat de prêt

Cass. Civ. I : 10.5.05

Du fait de l'annulation de la vente pour dol, la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement est annulée de plein droit. L'offre de prêt est, en effet, toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé (Code de la consommation : art. L. 312-12). Cette solution a déjà été retenue par la Cour de cassation (Cass. Civ. I : 18.6.96). La particularité de l'espèce est de préciser le point de départ de la prescription de l'action en annulation du prêt. La prescription ne court qu'à partir du jour de l'annulation de la vente. C'est bien la nullité de la vente et non le vice (dol) affectant la vente qui est la cause de l'annulation du prêt.

L'arrêt est également intéressant du point de vue des conséquences pour la banque de la nullité du contrat de prêt. Vis-à-vis de l'emprunteur, le prêteur peut obtenir restitution des sommes qui lui auraient été remises en vertu du contrat de prêt, ces sommes étant productrices d'intérêts. Il peut éventuellement obtenir des frais d'étude dont le montant est limité (Code consommation : art. L. 312-14 et art. R. 312-1). Mais le prêteur ne peut prétendre obtenir des pénalités liées à la résolution du contrat.

La Cour de cassation retient ici que la banque a subi un préjudice qui consiste en la perte d'une chance, celle de percevoir la rémunération attendue en cas d'exécution du contrat de prêt jusqu'à terme. Elle condamne in solidum le vendeur, le notaire et son assureur ainsi que l'architecte, à payer des dommages et intérêts à l'organisme prêteur. Pour évaluer le préjudice, la Cour s'est référé au contrat de prêt auxquels ils sont pourtant tiers, et met à leur charge les sommes correspondant aux intérêts, cotisations d'assurance, frais de dossier et indemnité de remboursement anticipé que a banque, selon les cas, a été condamnée à restituer aux emprunteurs.