Assurance dommages-ouvrage / Moment de sa justification

Cass. Civ. III : 18.2.04

Dans le cadre des relations vendeur acquéreur, à quel moment doit-il être justifié de la souscription de l'assurance dommages-ouvrage ?

Le Code des assurances (art. L. 243-2 al. 2) prévoit que lorsqu'un acte, intervenant avant l'expiration du délai de dix ans (à compter de la réception avec ou sans réserves) a pour effet de transférer la propriété du bien, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance.

Pour autant, peut-on en déduire que la justification de l'assurance dommages-ouvrage peut n'être apportée qu'à la date de la signature de l'acte translatif de propriété ?

La Cour de cassation comme elle l'avait fait en 1992 (Cass. Civ. III : 24.3.92), répond de façon négative : " la loi (Code des assurances : art. L. 243-2 al. 1) édicte une obligation générale de justification de l'assurance obligatoire, cette justification qui n'est apportée qu'à l'acte translatif de propriété ne peut être tenue pour suffisante ".

Les enseignements de cet arrêt sont multiples et concernent tant les ventes d'immeubles à construire que les ventes d'immeubles existants achevés depuis moins de dix ans. En l'espèce, il s'agissait d'un " contrat de réservation portant sur la vente d'une maison individuelle " comprise dans un ensemble immobilier en cours de réalisation.

La justification de l'assurance dommages-ouvrage doit se faire en amont et non au seul moment de l'acte translatif de propriété.

L'acheteur qui refuserait de signer l'acte de vente pour défaut de justification de souscription d'une assurance dommages-ouvrage pourra ne pas se voir imputer la non-réalisation de la vente. Il pourra récupérer l'indemnisation d'immobilisation et demander la réparation du préjudice résultant pour lui de l'impossibilité de conclure la vente.

Enfin, l'obligation de conseil du notaire semble être renforcée. Dans l'espèce en cause, le notaire (qui avait rédigé également l'avant- contrat) a informé l'acquéreur de l'absence de souscription d'assurance dommages-ouvrage. Jusqu'à cette décision, il suffisait au notaire de préciser l'absence ou la présence d'assurance dans le contrat sans devoir tout particulièrement attirer l'attention de l'acquéreur sur les conséquences du défaut d'assurance (Cass. Civ. III : 13.3.01).

cf. Cass. Civ. I 8.7.94 (obligations du notaire).