Congé pour reprise / Défaut d'occupation / Sanction

Cass. Civ. III : 12.10.04 et Cass. Civ. III : 13.7.05

La loi du 6 juillet 1989 ne s'est pas exprimée sur l'obligation, pour le bénéficiaire de la reprise, d'occuper les lieux libérés. Aucune sanction n'est prévue en cas de non occupation des locaux repris.

Cependant, l'obligation d'habiter les lieux libérés découle de la loi qui a prévu de façon très précise les cas permettant au bailleur de donner congé.

En conséquence, le locataire qui aura été évincé de façon frauduleuse peut contester a posteriori la régularité du congé pour reprise et solliciter auprès du juge la réparation de son préjudice découlant d'un départ prématuré.

De son côté, le bailleur a la possibilité d'établir l'existence d'une cause légitime justifiant la non occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise.

Les deux arrêts sont l'occasion d'illustrer ces propos.

Dans la première espèce, la Cour de cassation approuve une Cour d'appel qui a jugé que les locataires avaient été victimes d'une fraude de la part de bailleurs qui avaient mis la maison en vente dés le départ des locataires. La Cour de cassation relève que " la pauvreté de l'argumentation des bailleurs n'apparaissait pas suffisante à établir qu'ils s'étaient heurtés à des circonstances imprévisibles et imparables ".

Dans la seconde espèce, la Cour suprême confirme la décision des juges du fond. Dès lors que le congé pour reprise a perdu de son actualité pour une cause extérieure au bailleur, le défaut d'occupation n'est pas sanctionné et le bailleur n'a pas l'obligation d'informer le locataire de la disparition du motif du congé.

En l'espèce, l'état de santé du bénéficiaire de la reprise s'était dégradé un mois seulement après le congé et faisait obstacle à un changement de résidence. Notons que le montant des dommages et intérêts accordés au locataire évincé s'est élevé à plus de 11 900 €.