Copropriété / Vente d'un lot / Loi Carrez / Appartement réunissant plusieurs lots

Cass. Civ. III : 13.4.05

Tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi du 6.7.65 : art. 46). D'apparence aisée, la définition des superficies à prendre en compte est parfois délicate.

En l'espèce, l'appartement vendu résultait de la réunion de plusieurs lots de copropriété, dont certains étaient inférieurs à 8 m². La superficie mentionnée à l'acte de vente tenait compte de l'ensemble de ces lots.

Ultérieurement, les acquéreurs ont procédé à un second mesurage ne tenant pas compte des lots d'une surface inférieure à 8 m² en s'appuyant sur une lecture littérale des textes, selon lesquels " les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie " (décret du 17.3.67 : art. 4-2). Constatant dès lors une différence de plus d'un vingtième, ils assignèrent leur vendeur en diminution du prix de vente.

La Cour de cassation confirme l'arrêt rendu en appel et rejette la demande des acquéreurs. Selon la Cour suprême, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'appartement tel qu'il se présente matériellement, et les lots d'une superficie inférieure à 8 m² n'ont pas à être exclus du calcul de la superficie. La Cour fait ainsi primer la réalité matérielle de l'objet vendu sur la fiction juridique résultant de l'état descriptif de division.