Vente d'immeuble achevé depuis moins de dix ans / Garanties légales / Droit commun de la vente

Cass. Civ. III : 2.3.05

Le particulier qui vend, après achèvement, un immeuble qu'il a construit ou fait construire depuis moins de 10 ans se trouve dans une situation surprenante.

Parce qu'il se voit " transformé " en constructeur (Code civil : art. 1792-1-2), il est tenu envers l'acquéreur des responsabilités décennale et biennale.

Pour mémoire, la responsabilité décennale concerne les désordres qui affectent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement le rendent impropre à sa destination ; ou encore qui affectent la solidité d'un élément d'équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert. De même, la responsabilité du vendeur pourra être engagée au titre de la responsabilité biennale de bon fonctionnement des éléments dissociables.

La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, apporté des précisions sur cette situation.

En revanche, la décision du 2 mars 2005 donne l'occasion à la Haute juridiction de répondre à la question suivante :

L'action de l'acquéreur, en présence de désordres rentrant dans le champ d'application des garanties légales peut-elle être fondée sur le droit commun de la vente (Code civil : art. 1641 et suivants) ?

Elle répond de façon positive :

" l'acquéreur d'un immeuble achevé dont le vendeur est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, peut agir en résolution de la vente même si les garanties légales des articles 1792 et suivants sont susceptibles d'être mises en œuvre ".

Ainsi, on reconnaît à l'acquéreur d'un immeuble que le vendeur a construit ou fait construire, et qui est achevé depuis moins de dix ans, le droit de pouvoir engager une action au titre de la garantie des vices cachés avec la possibilité pour l'acquéreur de rendre la chose et de se faire restituer le prix.

Précisons tout de même que la plupart des actes de vente prévoient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.